Ohlásenie drobnej stavby od roku 2027: garáž, prístrešok, plot a úpravy

„Je to len malá stavba, stačí ju ohlásiť?“ Od 1. januára 2027 bude odpoveď ešte viac závisieť od konkrétneho riešenia a miesta. Novela č. 243/2026 Z. z. mení pravidlá drobných stavieb aj rozsah dokumentácie. Pri niektorých prácach bude postup jednoduchší, pri iných zostane potrebné ohlásenie alebo rozhodnutie o stavebnom zámere.

Overené 26. októbra 2026 podľa vyhláseného znenia stavebného zákona účinného od 1. januára 2027. Do konca roka 2026 treba vychádzať z dovtedy účinnej úpravy a pri rozpracovaných veciach preveriť prechodné ustanovenia.

Tri otázky pred začatím prác

Najprv treba určiť, či ide o drobnú stavbu, stavebnú úpravu, údržbu alebo iný druh zámeru. Potom sa posúdi, či sú splnené podmienky ohlásenia podľa § 18 ods. 3 alebo 4. Až následne možno určiť, akú dokumentáciu priložiť. Zaradenie stavby, povoľovací postup a rozsah dokumentácie sú tri súvisiace, ale odlišné otázky.

Podľa § 2 ods. 7 je drobnou stavbou pozemná stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Zákon medzi ne zaraďuje napríklad určité prízemné stavby do 50 m² zastavanej plochy a výšky 5 m. Samotná výmera preto nestačí. Treba preveriť účel, stavebné vyhotovenie aj vplyv na okolie; zákon obsahuje aj výslovné výnimky z tejto kategórie.

Čo sa mení oproti roku 2026

Otázka	Do 31. 12. 2026	Od 1. 1. 2027
Ohlásenie vybraných drobných stavieb	Pri skupinách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) sa vyžaduje osobitne; pri ostatných závisí od okolností.	Pri drobných stavbách sa posudzujú okolnosti podľa § 18 ods. 3 a osobitné prípady v ods. 4.
Jednoduchšia dokumentácia	§ 9 ods. 4 neobsahuje novú výslovnú výnimku pre grafické znázornenie či montážnu dokumentáciu.	Výslovne postačuje pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou, úpravách bez zásahu do nosnej konštrukcie a vonkajších úpravách.
Plot ako drobná stavba	Pevný nepriehľadný do 1,6 m; ľahký priehľadný do 2 m.	Oplotenie do 2 m od priľahlého terénu bez rozlišovania materiálu.
Lehota a nečinnosť	30-dňová lehota a zákonný predpoklad vydania doložky pri určených ohláseniach už existujú.	Úrad navyše výslovne bezodkladne zaznamená túto skutočnosť a doplní doložku k projektu v systéme.
Podmienky stanovísk	Overenie nenahrádza akty potrebné podľa osobitných predpisov.	§ 63 ods. 9 navyše výslovne určuje záväznosť príslušných podmienok po overení projektu.

Kedy bude ohlásenie naďalej potrebné

Pri drobnej stavbe alebo stavebnej úprave treba skontrolovať všetky podmienky § 18 ods. 3. Patria sem napríklad práce na verejnom priestranstve, umiestnenie vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku, zhotovenie budovy spojenej so zemou pevným základom, podzemná stavba alebo stavba podliehajúca číslovaniu súpisným číslom. Význam majú aj kultúrne pamiatky, zákonom určené chránené územia a riziká pre zdravie, požiarne zabezpečenie či stabilitu.

Vzdialenosť 2 m nie je univerzálnou zárukou možnosti stavať bez ohlásenia. Aj pri väčšom odstupe môže byť splnená iná podmienka. Naopak, ak drobná stavba alebo úprava nepatrí do prípadov podľa § 18 ods. 3 ani 4, § 18 ods. 5 písm. k) ju oslobodzuje od rozhodnutia o stavebnom zámere aj od ohlásenia. Ostatné zákonné povinnosti tým nezanikajú.

Garáž: malá plocha ešte neznamená jednoduchý náčrt

Modelovým príkladom je samostatná prízemná uzatvorená garáž s plochou 35 m² a výškou 3 m na pevnom základe. Ak spĺňa aj ostatné znaky drobnej stavby, ohlásenie vyžaduje už okolnosť, že ide o budovu na pevnom základe (§ 18 ods. 3 písm. d)).

Keďže je zároveň budovou, nevzťahuje sa na ňu zjednodušenie určené drobným stavbám, ktoré budovami nie sú. Potrebný rozsah projektu treba určiť podľa jej riešenia a príslušných predpisov. Prístavba garáže k domu sa musí osobitne posúdiť aj ako možná zmena dokončenej stavby.

Prístrešok: rozhoduje vyhotovenie a osadenie

Otvorený prístrešok do zákonných limitov môže byť drobnou stavbou, ktorá nie je budovou. Ak je napríklad 1 m od hranice pozemku, spĺňa okolnosť vyžadujúcu ohlásenie. Pri takomto riešení môže prichádzať do úvahy jednoduchšie grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia výrobcu.

Ak je ďalej od hranice a nenastáva žiadna z okolností § 18 ods. 3 alebo 4, môže ísť o režim bez ohlásenia. To však musí vyplývať z konkrétneho posúdenia. Výrobok označený v katalógu ako „pergola“ môže mať iné právne zaradenie podľa uzatvorenia stien, konštrukcie a napojenia na dom.

Plot: nový limit 2 m neznamená voľnosť na hranici

Od januára bude medzi drobné stavby patriť aj pevné nepriehľadné oplotenie do 2 m od priľahlého terénu. Nový plot pri hranici pozemku spravidla splní podmienku vzdialenosti menšej ako 2 m, preto treba posúdiť ohlásenie. Skontrolovať treba aj presnú hranicu, rozhľad pri výjazde, ochranné pásma a vplyv na susedný pozemok.

Oprava existujúceho plota a výmena jeho častí pri zachovaní trasy a veľkosti má vlastnú úpravu v § 18 ods. 5 písm. a). Vyšší plot, zmena trasy alebo kombinácia plota s oporným múrom si vyžadujú nové posúdenie. Názov „oplotenie“ nemôže zakryť inú funkciu konštrukcie.

Interiér: od výmeny podlahy po zásah do nosnej steny

Bežné maliarske práce či výmena obkladov, podlahy alebo zariaďovacích predmetov môžu patriť medzi zákonné výnimky. Pri dispozičnej úprave však treba preveriť, či nejde o nosnú konštrukciu, zmenu požiarnej bezpečnosti, spôsobu užívania alebo zásah do spoločných častí domu.

Zjednodušená dokumentácia pri úprave bez zásahu do nosnej konštrukcie sama osebe nehovorí, že úpravu netreba ohlásiť. A povolenie či ohlásenie stavebnému úradu nenahrádza súhlasy vyžadované inými predpismi, napríklad pri zásahu do spoločných častí bytového domu.

Čo musí pripraviť stavebník

Podľa § 63 ods. 2 ohlásenie obsahuje identifikáciu stavebníka, údaje z katastra na overenie vlastníctva a údaje o mieste a druhu prác. Prílohami sú projekt stavby na ohlásenie a záväzné stanoviská dotknutých orgánov a záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb, ktorých sa práce týkajú.

Jednoduchšie grafické znázornenie má prakticky umožniť porozumieť konkrétnemu riešeniu. Odporúčame z neho jasne ukázať polohu, rozmery, vzdialenosti od hraníc a susedných stavieb, konštrukciu a podľa potreby aj odvodnenie či pripojenie. Ide o odporúčanie pre zrozumiteľné podanie, nie o univerzálny zoznam príloh pre všetky stavby. Samotný všeobecný katalóg výrobcu nemusí vysvetliť jeho osadenie na vašom pozemku.

Ako má postupovať úrad

Neúplné ohlásenie úrad vyzve doplniť v určenej lehote; počas nej lehota na vybavenie neplynie. Ak sa nedostatky neodstránia, podanie vráti. Pri listinných podkladoch § 63 ods. 3 ukladá úradu zabezpečiť ich konverziu a uloženie do informačného systému.

Ak z podkladov vyplynie dotknutie práv tretích osôb alebo potreba určiť podmienky uskutočnenia, úrad musí podľa § 63 ods. 5 uviesť dôvody, prečo práce vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere a overenie projektu. Zjednodušené ohlásenie preto nemusí byť konečným postupom pri každej malej stavbe.

Tridsať dní nepočítajte mechanicky

§ 63 ods. 6 stanovuje lehotu 30 dní od doručenia ohlásenia. Zároveň treba zohľadniť dopĺňanie a jeho vplyv na plynutie lehoty. Zákonný predpoklad vydania overovacej doložky podľa ods. 7 sa vzťahuje na ohlásenú drobnú stavbu alebo stavebnú úpravu, ak úrad neoverí projekt v príslušnej lehote.

Toto pravidlo existuje aj pred novelou. Od roku 2027 sa výslovne dopĺňa bezodkladný záznam v systéme a doplnenie doložky k evidovanému projektu. Pred začatím prác odporúčame overiť splnenie všetkých podmienok, doručenie, úplnosť podania aj priebeh lehoty. Samotné počítanie 30 dní od odoslania akéhokoľvek formulára nestačí.

Proti vráteniu ohlásenia možno podať podnet na preskúmanie odvolaciemu orgánu do 10 pracovných dní od doručenia vráteného ohlásenia (§ 63 ods. 8). Ide o osobitný postup s vlastnou lehotou.

Povinnosti pokračujú aj po overení

Overenie projektu nenahrádza ďalšie potrebné rozhodnutia a súhlasy. Podľa nového § 63 ods. 9 sa príslušné podmienky zo záväzných stanovísk a záväzných vyjadrení stávajú overením projektu záväznými pri zhotovovaní a užívaní stavby. Treba preto sledovať nielen získanie dokumentu, ale aj splnenie jeho podmienok.

Naďalej platia technické a bezpečnostné požiadavky, ochrana susedných nehnuteľností aj pravidlá odborného vedenia svojpomocnej realizácie podľa § 26. Ohlásené práce možno začať do troch rokov od overenia projektu (§ 63 ods. 10); nejde o všeobecnú trojročnú lehotu na dokončenie.

V HENRIS IMMO preveríme váš zámer, potrebný postup a podklady pre úrad. Obráťte sa na nás ešte pred objednaním realizácie.

Zdroje a právny stav

• Zákon č. 25/2025 Z. z. – znenie účinné od 1. 1. 2027; najmä § 2 ods. 7 a 8, § 3, § 9 ods. 4, § 18, § 19, § 21, § 26 a § 63.
• Zákon č. 25/2025 Z. z. – znenie účinné do 31. 12. 2026; porovnanie § 2 ods. 4, § 9, § 18 a § 63.
• Novela č. 243/2026 Z. z.; vyhlásená 7. 10. 2026, čl. I a čl. XV.

Kontrola zdrojov: 26. 10. 2026. Príklady sú modelové. Pri konkrétnej stavbe treba preveriť všetky okolnosti a aktuálne vykonávacie predpisy.