Novela stavebného zákona od 1. januára 2027: čo sa mení pre stavebníka

Od 1. januára 2027 sa menia viaceré pravidlá prípravy, povoľovania a užívania stavieb. Novela č. 243/2026 Z. z. upravuje stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. a súvisiace predpisy. Pre stavebníka môže priniesť jednoduchšiu dokumentáciu pri vybraných prácach a praktickejšiu nadväznosť povoľovacích krokov. Rozsah zjednodušenia však závisí od konkrétnej stavby.

Právne zdroje overené 26. októbra 2026. Článok opisuje vyhlásenú právnu úpravu s budúcou účinnosťou od 1. januára 2027.

Najskôr správny dátum

Novela bola schválená 15. septembra 2026 a vyhlásená 7. októbra 2026. Podľa jej článku XV nadobúdajú články I až XIII, teda aj zmeny stavebného zákona, účinnosť 1. januára 2027. Iná časť novely je účinná už 15. novembra 2026. Z dátumu vyhlásenia preto nemožno vyvodzovať, že nové stavebné postupy možno použiť okamžite.

Pri projekte rozpracovanom podľa skorších pravidiel treba preveriť aj § 84 a § 84a stavebného zákona. Samotný začiatok nového roka automaticky neznamená, že každý starší spis prejde do rovnakého režimu.

Projekt stavby možno pripraviť už na prerokovanie zámeru

Podľa nového § 20 ods. 2 možno na prerokovanie predložiť dokumentáciu stavebného zámeru alebo priamo projekt stavby. Nadväzujúci § 65 ods. 4 upravuje jeho overenie po právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere, ak z rozhodnutia nevyplýva požiadavka na dopracovanie projektu.

Aj doterajší § 57 ods. 3 umožňoval za stanovených podmienok rozhodovať o zámere a zároveň overiť projekt. Novelu preto nemožno zjednodušiť na tvrdenie, že až teraz vzniká akákoľvek možnosť spojiť tieto kroky. Praktickým prínosom je najmä výslovné umožnenie prerokovať už projekt stavby a nadväznosť jeho overenia.

Pre investora to môže znamenať menej opakovaného spracovania dokumentácie. Vyžaduje si to však pripravené riešenie: ak zostávajú otvorené prístup, parkovanie, siete alebo zásadné dispozičné otázky, príliš skoré dopracovanie projektu môže viesť k ďalším úpravám.

Pri časti ohlásení bude dokumentácia jednoduchšia

Nový § 9 ods. 4 pripúšťa zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážnu dokumentáciu výrobcu, pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou, pri stavebných úpravách bez zásahu do nosnej konštrukcie a pri vonkajších úpravách. Zjednodušenie teda nie je spoločnou výnimkou pre všetky malé stavby.

Napríklad uzatvorená garáž môže byť drobnou stavbou a súčasne budovou. Samotná plocha do 50 m² ešte neznamená, že na jej ohlásenie postačí katalógový obrázok. Rozhoduje aj konštrukcia, účel a osadenie.

Mení sa posudzovanie drobných stavieb

Do konca roka 2026 zákon osobitne vyžaduje ohlásenie pri skupinách drobných stavieb uvedených v § 2 ods. 4 písm. a) až c). Od januára 2027 sa § 18 ods. 3 viaže na konkrétne okolnosti aj pri týchto stavbách. Významné sú napríklad vzdialenosť menšia ako 2 m od hranice pozemku, budova na pevnom základe, podzemná stavba, verejné priestranstvo alebo zákonom chránené územie a bezpečnosť.

Pri drobných stavbách a úpravách mimo prípadov podľa § 18 ods. 3 a 4 sa uplatní výnimka podľa § 18 ods. 5 písm. k). Naďalej však treba rešpektovať územný plán, práva k pozemku, ochranné pásma a technické požiadavky. Oplotenie do výšky 2 m od priľahlého terénu sa po novom zaraďuje medzi drobné stavby bez doterajšieho rozlišovania materiálu (§ 2 ods. 7 písm. d)).

Kolaudácia: jednoduchšie dokladovanie a bezpečné užívanie

Novela vypúšťa záverečné stanovisko stavbyvedúceho ako samostatnú súčasť realizačnej dokumentácie a upravuje prílohy návrhu na kolaudáciu. Nenahrádza tým ostatné doklady o bezpečnosti a súlade stavby. Podľa § 66 ods. 2 písm. d) má byť súčasťou zápisu o odovzdaní a prebratí stavby vyhlásenie zhotoviteľa o súlade s overeným projektom.

Podľa § 67 ods. 2 možno pri etapovej výstavbe kolaudovať samostatnú etapu, ak je spôsobilá na samostatné a bezpečné užívanie a má zabezpečený bezpečný prístup a príjazd v zákonom požadovanom rozsahu. Etapizáciu je preto vhodné riešiť už v projekte vrátane dopravných a prevádzkových väzieb.

Dodatočné povoľovanie má hranice

Lehota v prechodných ustanoveniach pre vybrané postupy preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie a dodatočného povolenia sa posúva do 31. decembra 2040 (§ 84 ods. 7). To nie je všeobecné povolenie stavať bez prípravy ani automatická legalizácia každej stavby.

Osobitný režim sa týka aj vymedzených výsledkov nepovolených prác uskutočnených od 1. apríla 2025 do 31. decembra 2026. Podľa § 18 ods. 2 ide napríklad o zmeny dokončených stavieb, úpravy a funkčne súvisiace doplnkové stavby; podmienky dodatočného povolenia upravuje § 60 ods. 3 a 4. Pri posúdení je rozhodujúci druh prác, čas ich vykonania a splnenie zákonných podmienok.

Ako pripraviť projekt na rok 2027

• Určite, podľa ktorého režimu sa projekt povoľuje a či naň dopadajú prechodné ustanovenia.
• S projektantom overte zaradenie stavby a potrebný rozsah dokumentácie.
• Skontrolujte prístup, práva k pozemkom, stanoviská a ich podmienky.
• Pri etapovej realizácii vopred vyriešte samostatné a bezpečné užívanie.
• Pred podaním overte aktuálne formuláre a vykonávacie predpisy; samotná novela nenahrádza kompletné podklady.

V HENRIS IMMO vám pomôžeme premietnuť nové pravidlá do konkrétneho postupu a harmonogramu. Dohodnite si konzultáciu k svojmu projektu.

Zdroje a právny stav

• Zákon č. 243/2026 Z. z.; vyhlásený 7. 10. 2026, najmä čl. I a čl. XV.
• Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. – znenie od 1. 1. 2027; najmä § 2, § 9, § 18, § 20, § 60, § 65 až 67, § 84 a § 84a.
• Stavebný zákon – znenie účinné do 31. 12. 2026; najmä § 18 a § 57 ods. 3.
• ÚÚPV SR – prehľad najvýznamnejších zmien; zverejnené 21. 9. 2026.

Všetky odkazy boli skontrolované 26. 10. 2026. Text je všeobecným vysvetlením vybraných zmien; konkrétny zámer si vyžaduje individuálne posúdenie.